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东城区写字楼:写字楼为什么较难销售?

东城区写字楼:写字楼为什么较难销售?

2021-01-19


  写字楼租赁是由专业运营公司、房地产中介向单位或个人提供的一种写字楼求租或放租信息的顾问服务。写字楼原意是指用于办公的建筑物,或者说是由办公室组成的大楼,其作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。

 

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  在写字楼市场,租售比的估值方法是具备较强应用价值的,租售比指标用于评价商业地产,尤其用于基本面的价值判断,基本适和靠谱。估值方法的标准化,也让写字楼或商业的出售价格制定变得简单的多,而不像住宅那样看起来神秘和花哨。

  伴随着写字楼市场交易量的日渐放大,不同区域不同租金水平的写字楼纷纷加入到销售阵营,我们却发现,原有的方法不那么适用了,结果就是租金越高的物业,其折现能力反而是下降的。

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  以国贸三期为例,假如国贸三期进行产权分割以后出售给各路高净值客户们,理论上的销售价格能够达到18万/平米及以上(7200元的单方年租金/4%),然而这个价格放到现实世界里,即使是销售员,也不敢保证实现。

  那么究其原因,是因为单位产权面积阻碍了流动性。一个写字楼项目,由于受到使用功能方面的制约,即便是政策允许、即便是立志于把散售进行到极致的开发商,也不会把单套产权建筑面积压缩在200平米以内。毕竟,谈生意的场所很难用“蜗居”的方式将就。

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  这种由于写字楼产品使用功能的天性造成的难以将就,导致在高租金、高售价的写字楼产品细分区间,产品的流动性大幅度降低,也使得产权销售这种“开发-套 现”模式遇到了阻碍,强势产品很难通过产权销售实现强势结果。

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