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降租金、升佣金,除此之外写字楼还有哪些方法自我救赎?

降租金、升佣金,除此之外写字楼还有哪些方法自我救赎?

2020-11-24

知名房地产服务上市公司高力国际在上月发布的2020年第三季度Q3新闻发布会上指出,北京甲级写字楼三季度空置率已经攀升到17.5%,环比上涨约1%,租金继续下降2.6%至357元每月每平米,预计到四季度,甲级空置率会突破20%。

 

直观的数据往往是客观的。
 
 
在客户方面,今年由于新冠病毒这支黑天鹅的降临,上半年的线下业务开拓几近停滞,很多中小企业开始在办公成本上缩减成本,于是乎,小企业违约退租,大企业减租等现象在市场上频繁发生,写字楼运营方即使有一定客户储备,也会一时招架不住。
 
 
写字楼市场进入回调期已是公认的事情。在渠道方面,各大项目为应对竞争日益加剧的市场变化,除对客户在租金价格上进行租金大幅让利外,在渠道方面的合作佣金方面也是不断增加,很多写字楼已提升基础佣金为2个月净租金。
 
 
在项目自身调整方面,当我们对一些办公楼宇进行市场调研时会发现,大家常用的办法通常为降租金、升佣金、延长装修免租期,除此之外别无他法。
 
 
租金和免租期让利越多就越好吗?当然不是,无底线的租赁优惠政策只会让整个区域的写字楼市场都陷入混乱的价格战当中,导致最后都只能亏本租赁。给渠道经纪人的佣金越多越好吗?显然也不是,经纪人推荐楼盘结合客户诉求匹配房源,最接近成交的那个才是最好的。
 
 
当一座座智能化楼宇的招商运营团队为完成业绩而跟风似的采取应对措施时,却忽略了应用科技手段有的放矢的赋能租赁政策调整上。
 
 
毕马威中国发布第三份年度《全球地产科技调查》显示,95%的房地产公司已委派专人掌管数字化转型及创新事宜,但当中大部分(62%)并非数字化或科技专业人才。针对房地产科技公司的调查也会发现,很多公司在技术上存在不足。
 
 
为何会是这样的发展局面,其实很好理解。
 
 
在写字楼市场中,很多从业者还都在意识上没有发生转变,带看房、策略调整等内容还都是根据传统方法与经验进行着。而如今,大数据疫情监控、线上售楼、VR看房、面部识别打卡……众多智能新场景在本次疫情中集中呈现着,房地产科技(PropTech)正加速崛起,无论是传统房企转型,还是科技企业对于房地产领域的科技加持改造,都在优秀的企业中显露出了强大的后劲。
 
 
疫情对于传统地产主要有三个挑战:
 
 
一是在营销端,线下营销受阻,今年1-2月份,在北京除少数写字楼的发展运营商以外,多数销售额都有不同程度的下滑。但同时,疫情期间线上营销异军突起,很多第三方网络营销平台渐入佳境。
 
 
二是在资金端,通过“估值体系分拆”,即房企将不同估值方式不同盈利能力的分支业务分拆,有利于降低楼宇运营风险。
 
 
三是需求端,楼宇品质功能需求调整,“低密度建筑”、“绿色、健康、节能、环保”、“智能杀毒灭菌系统”、“人员日常信息管控”等新型需求的优先级将得到提升。
 
 
面对当下的租赁市场,房地产科技(PropTech)在写字楼租赁市场的应对方向主要有“主业多元化”、“空间在线化”、“服务智能化”以及“生态协同化”。其中,主业多元化有利于解决营收模式单一的问题,借助市场尽调与大数据分析,我们可以开拓更多租户需要的服务内容,以强化租金之外的盈利点。
 
 
空间在线化可以降低对线下作业的依赖,将看房线上化,并能制作数字三维户型展示图,让签约成交之前的步骤更加直观、省时,能给客户带来优秀的服务能力和服务体验。此外,人工智能、资产管理SaaS、物联网等也都进一步落地到了应用层面。服务智能化和生态协同化,则是客户租赁需求痛点与客群结构相结合,制定出及时又合理的租赁招商政策,避免漫无目的的让利降价。
 
 
虽然当下写字楼市场对房地产科技(PropTech)的应用还在摸索阶段,但通过今年疫情的助推,相信写字楼对于物联网、5G和人工智能的需求将在未来两年内会显著上升,从长期来看,随着中国数字化基础设施建设的推进,写字楼租赁业务结合科技手段的策略改进势必会在市场中广泛应用。这意味着,迅速拥抱新技术的写字楼才会在增速放缓的市场中走的更远。
                                                                   
                                        以上文章来源于inPropTech ,作者inPropTech
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